Dự án đầu tư khu nghỉ dưỡng phức hợp nhà ở và khách sạn xem xét về mặt kinh tế khu nghĩ dưỡng đã đảm bảo về hiệu quả kinh tế cho số vốn mà nhà đầu tư đã bỏ ra đem lại nguồn thu nhập ổn định cho chủ đầu tư và thiết kế quy hoach 1/500 khu dự án

MỤC LỤC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU NGHĨ DƯỠNG PHỨC HỢP

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 4

I.4. Thời hạn đầu tư: 5

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 5

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 6

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 8

II.1. Phân tích thị trường đầu tư và phát triển du lịch 8

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2017 8

II.1.2. Khách quốc tế đến Việt Nam năm 2017 9

II.2. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Kiên Giang . 9

II.2.1. Vị trí địa lý và thuận lợi 9

II.2.2. Văn Hóa - Du lịch 15

II.3. Nhận định và phân tích tình hình thị trường phát triển du lịch 17

II.3.1. Tình hình phát triển du lịch và những định hướng phát triển triển du lịch trong tương lai. 17

II.3.2. Một số giải pháp phát triển du lịch 21

II.3.3. Tình hình phát triển du lịch của tỉnh Kiên Giang 24

II.4. Thống kê số lượng khách du lịch tới Phú Quốc. 24

II.5. Phân tích thị trường khách du lịch đến Phú Quốc và Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Diamond Phú Quốc 24

II.6. Phân tích thị trường đầu ra cho KDL sinh thái nghỉ dưỡng Thành Vinh 25

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 27

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 27

III.2. Mục tiêu đầu tư Khu du lịch 29

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 31

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 31

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 32

IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 33

IV.4. Hiện trạng sử dụng đất 33

IV.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 34

IV.6. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 34

Chính sách bồi thường - Mô tả hiện trạng khu đất 34

IV.7. Nhận xét chung về hiện trạng 34

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 36

V.1. Hình thức đầu tư 36

V.2. Lựa chọn mô hình đầu tư 36

V.2.1. Mô hình các hạng mục đầu tư Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái 38

V.2.2.  Giải pháp xây dựng khu biệt thự nghỉ dưỡng 40

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ 41

VI.1. Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng 41

VI.2. Quy hoạch sử dụng đất 41

VI.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 41

VI.4. Giải pháp thiết kế công trình 42

VI.4.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án 42

VI.4.2. Giải pháp quy hoạch 42

VI.4.3. Giải pháp kiến trúc 42

VI.5. Giải pháp kỹ thuật 42

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 44

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 44

VII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 44

VII.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 44

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 46

VIII.1. Giải pháp thi công xây dựng 46

VIII.2. Hình thức quản lý dự án 46

CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN 47

IX.1. Đánh giá tác động môi trường 47

IX.1.1. Giới thiệu chung 47

IX.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 47

IX.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 49

IX.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 52

IX.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 53

IX.1.6. Kết luận 55

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 56

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 56

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 56

X.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 56

X.2.2. Chi phí thiết bị 56

X.2.3. Chi phí quản lý dự án 57

X.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 57

X.2.5. Chi phí khác 58

X.2.6. Dự phòng chi 58

X.2.7. Lãi vay của dự án 58

X.3. Tổng mức đầu tư 58

CHƯƠNG XI: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 62

XI.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 62

XI.1. Tiến độ sử dụng vốn 62

XI.2. Phương án hoàn trả vốn vay 63

CHƯƠNG XII: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 65

XII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 65

XII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 76

XII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 76

CHƯƠNG XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

XIII.1. Kết luận 77

XIII.2. Kiến nghị 77

GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN KHU NGHỈ DƯỠNG PHỨC HỢP

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

- Tên công ty :  Công ty Cổ phần Diamond Phú Quốc

- Địa chỉ :  Ấp Cây Thông Ngoài, xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

- Điện thoại     :    (+84)  ;  

- Đại diện        :   Bà  Phạm Thu Ngân ;

- Chức vụ:  Chủ tịch HĐ QT kiêmGiám Đốc;

- Ngành nghề chính: Xây dựng dân dụng, Kinh doanh bất động sản, khu du lịch nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn… 

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: (028) 22142126    ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án khu du lịch sinh thái và nghĩ dưỡng

- Tên dự án: Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Diamond Phú Quốc.

- Địa điểm: Tại xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

- Quỹ đất của dự án: 14,25 Ha thuộc đất do 1 hộ gia đình sử dụng vào việc trồng cây.

- Mục tiêu đầu tư: Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Diamond Phú Quốc được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình một khu du lịch tổng hợp nhiều loại hình du lịch sinh thái - văn hóa với các loại hình khai thác như: Khu nhà nghỉ dưỡng Bugalow, bể bơi nhân tạo, khu vui chơi giải trí, kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ, nhà hàng ăn uống, du lịch sinh thái, khu vui chơi du lịch sinh thái, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của du khách, phù hợp với phát triển du lịch tổng thể của vùng với tiêu chuẩn cao cấp..

- Tổng vốn đầu tư khoảng: 265 tỷ đồng, 

Bằng Chữ: Hai trăm sáu mươi lăm tỷ đồng.

-  Trong đó vốn chủ sở hữu của Công ty Cổ phần Diamond Phú Quốc là 265 tỷ đồng;

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 1 năm 2019 đến tháng 12 năm 2020.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ tháng 01 năm 2021.

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Công ty Cổ phần Diamond Phú Quốc trực tiếp quản lý dự án.

Các biện pháp giảm thiểu các tác động đầu tư khu nghỉ dưỡng phức hợp nhà ở và khách sạn xem xét về mặt kinh tế khu nghĩ dưỡng đã đảm bảo về hiệu quả kinh tế cho số vốn mà nhà đầu tư đã bỏ ra đem lại nguồn thu nhập ổn định cho chủ đầu tư

a. Vấn đề an toàn lao động

Để đảm bảo điều kiện an toàn lao động cho công nhân trong quá trình thi công, xây dựng, dự án sẽ áp dụng các biện pháp sau:

- Áp dụng các biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa khâu thi công đến mức tối đa, nhất là các khâu nặng nhọc.

- Tổ chức các giải pháp thi công thích hợp nhằm đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường, cụ thể như sau:

+ Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về an toàn lao động trong quá trình thi công xây dựng mặt bằng, lắp đặt các máy móc thiết bị, phòng ngừa tai nạn điện, bố trí cột chống sét thích hợp,…

+ Có các biện pháp an toàn khi lập tiến độ thi công: thời gian và trình tự thi công phải đảm bảo sự ổn định của công trình. Bố trí các tuyến thi công, mặt bằng thi công hợp lý để tránh di chuyển nhiều và không cản trở lẫn nhau.

+ Có biện pháp đảm bảo an toàn cho người công nhân thi công trên cao như thang an toàn, dây an toàn và rào chắn khu vực thi công...

Sau khi áp dụng đầy đủ các biện pháp phòng chống như trên, chắc chắn các vấn đề về an toàn lao động trong quá trình thi công dự án sẽ được đảm bảo.

b. Khống chế khói, bụi trong quá trình thi công

Xung quanh khu vực thi công sẽ được che chắn bằng tôn.

Để hạn chế bụi tại khu vực công trường xây dựng. Đơn vị thi công và quản lý dự án sẽ có kế hoạch thi công và cung cấp vật tư thích hợp. Hạn chế việc tập kết vật tư tập trung vào cùng một thời điểm.

Trong những ngày nắng, để hạn chế mức độ ô nhiễm khói bụi tại công trường, các sân bãi tập kết vật liệu xây dựng… sẽ được phun nước thường xuyên nhằm hạn chế bụi, đất cát theo gió phát tán vào không khí.

Khi chuyên chở vật liệu xây dựng, các xe vận tải sẽ được phủ kín bằng vải bạt, tránh tình trạng rơi vãi vật liệu trên đường vận chuyển. Khi bốc dỡ nguyên vật liệu, công nhân bốc dỡ sẽ được trang bị phương tiện bảo hộ lao động đầy đủ.

Chất thải được vận chuyển đi ngay trong ngày, không để ứ đọng nhiều, choán chỗ thi công hoặc rơi vãi vào hệ thống cống rãnh làm tắc nghẽn dòng chảy.

Đối với khu vực ngoài khuôn viên dự án: Phải bố trí các biển báo hiệu công trường cho các phương tiện và người qua lại đề phòng. Phải quét dọn thường xuyên phần đường trước công trường tránh trường hợp bụi đất bay vào nhà dân và người qua lại trên đường.

c. Khắc phục tiếng ồn, rung trong quá trình thi công

Để hạn chế đến mức thấp nhất ảnh hưởng của tiếng ồn, rung, đơn vị thi công sẽ có kế hoạch thi công hợp lý, các thiết bị thi công gây tiếng ồn lớn như máy khoan, đào sẽ không hoạt động trong khoảng thời gian từ 18 giờ đến 6 giờ.

d.  Khống chế nước thải quá trình thi công xây dựng

Tiến hành đào mương thoát nước bao quanh khu vực thi công để trong quá trình thi công xây dựng, nước mưa cuốn theo đất, cát, đá, xi-măng rơi vãi từ dọc đường được dẫn vào hồ lắng (tạm thời) trước khi được thải ra cống thoát nước khu vực. Bùn lắng sẽ được nạo vét khi giai đoạn xây dựng kết thúc.

Tại công trình sẽ xây dựng các nhà vệ sinh có hầm tự hoại cạnh các lán trại của công nhân xây dựng. Các hầm tự hoại này được thiết kế có kích thước phù hợp với số lượng công nhân sử dụng tương ứng. Khi giai đoạn thi công kết thúc, bùn trong hầm tự hoại sẽ được hút lên bằng các xe hút chuyên dùng (loại xe hút hầm cầu) và tiến hành lấp hầm tự hoại.

e.  Khống chế chất thải rắn trong quá trình thi công

Các loại chất thải rắn trong quá trình xây dựng chủ yếu bao gồm đất, cát, đá, coffa, sắt thép… sẽ được tập trung tại bãi chứa quy định. Sau khi đã được phân loại để tái sử dụng một phần (đối với những loại có khả năng tái sử dụng), các loại chất thải rắn còn lại sẽ được chuyển đến bãi rác chung của địa phương.

Chất thải sinh hoạt của công nhân trong thời gian xây dựng dự án phải được tập trung ở nơi quy định để xe rác đến chở ra bãi rác hằng ngày.

8.3.4. Các biện pháp khống chế ô nhiễm môi trường khi dự án đi vào hoạt động 

a. Khống chế ô nhiễm môi trường nước 

Phân loại nước thải

Nước thải của dự án được phân thành 2 loại như sau:

- Nhóm thứ nhất: Nước mưa sạch rơi trên mặt bằng khuôn viên khu vực dự án.

- Nhóm thứ hai: Nước thải sinh hoạt và Nước thải sản xuất.

Hệ thống thoát nước

- Nguyên tắc: theo cách phân loại như trên, hệ thống thoát nước được thiết kế nhằm tách riêng nước thải được quy ước sạch và nước bẩn để xử lý.

Nguồn tiếp nhận nước thải

Nước thải sau khi được xử lý tại bể xử lý nước thải sẽ được dẫn ra hệ thống thoát nước chung của khu vực.

b. Khống chế ô nhiễm môi trường không khí 

Khống chế ô nhiễm không khí do các phương tiện giao thông

Hoạt động của các phương tiện giao thông ra vào dự án... sẽ phát sinh nhiều loại khí thải gây ô nhiễm môi trường không khí và có thể ảnh hưởng lớn đến sức khỏe con người nếu không được thông gió tốt. Do đó, đơn vị thiết kế dự án đã có những biện pháp nhằm đảm bảo điều kiện thông gió, điều hòa vi khí hậu trong và ngoài phạm vi công trình.

Khống chế ô nhiễm không khí từ hoạt động trong khu du lịch

- Dùng các công nghệ sạch;

- Bảo dưỡng máy móc định kỳ;

- Phát tán khí thải qua ống khói thải có chiều cao phù hợp.

c. Khống chế ô nhiễm do chất thải rắn

Các biện pháp khống chế được thực hiện như sau:

- Bố trí các thùng chứa rác hợp vệ sinh trước cổng

- Tổ chức dịch vụ thu gom và vận chuyển đến bãi chôn lấp theo quy định

- Hợp đồng thu gom Đội Dịch vụ Công ích địa phương

- Đặt các thùng chứa tại vị trí thích hợp

- Quy định lệ phí thu gom

- Phân loại, dán nhãn CTNH

d. Phòng chống cháy nổ 

Ngoài các biện pháp kỹ thuật là chủ yếu và có tính chất quyết định để giảm nhẹ các nguồn gây ô nhiễm của dự án, các biện pháp hỗ trợ sau sẽ được Chủ đầu tư áp dụng cũng góp phần làm hạn chế ô nhiễm:

- Thành lập đội cứu hỏa;

- Trang bị thiết bị theo dõi nhiệt độ, báo cháy và chữa cháy tự động, chuyên dụng;

- Cấm hút thuốc trong khu vực chứa nguyên nhiên liệu;

- Lắp đặt hệ thống chống sét, thu sét, thu tĩnh điện tích tụ;

- Thường xuyên theo dõi và kiểm tra việc thực hiện các quy định về an toàn điện, phòng chống cháy nổ của các hộ kinh doanh trong phạm vi dự án.

8.4. Đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án khu nghĩ dưỡng phức hợp kết hợp du lịch sinh thái:

Hiệu quả kinh tế

TT	Chỉ tiêu	Giá trị	Ghi chú
1	Tổng đầu tư có VAT (1.000 đồng)	265,000,000
2	Hệ số chiết khấu r (WACC)	9.74%
3	Giá trị hiện tại ròng NPV (1.000 đồng)	92,354,732
4	Suất thu lợi nội tại IRR	14.42%
5	Thời gian hoàn vốn PP: Có chiết khấu	6 năm 10 tháng
6	Không chiết khấu	10 năm 3 tháng
	Kết luận	Dự án hiệu quả

Tổng mức vốn đầu tư dự kiến 265.000.000.000 đồng. Sau hơn 10 năm khai thác, dự án đã thu hồi được vốn. Như vậy xét về mặt kinh tế: dự án đã đảm bảo về hiệu quả kinh tế cho số vốn mà nhà đầu tư đã bỏ ra. Vì vậy Dự án Khu Phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp DIAMOND Phú Quốc đáng để đầu tư.

8.5. Đánh giá tác động của dự án tới an ninh - quốc phòng: Không

III. ĐỀ XUẤT ƯU ĐÃI, HỖ TRỢ ĐẦU TƯ

1. Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp

a) Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp: Miễn hoàn toàn 100% trong 04 năm đầu kể từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư.

b) Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp: Giảm 50% tiền thuế phải nộp trong 09 năm tiếp theo kể từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư.

c) Mức tính thuế thu nhập doanh nghiệp: Áp dụng tính mực thuế suất 10% trong thời gian 15 năm kể từ năm đầu tiên có thu nhập chịu thuế từ dự án đầu tư.

2. Ưu đãi về thuế nhập khẩu:

Kiến nghị được miễn thuế nhập khẩu 05 năm theo quy định tại khoản 13, điều 16 luật thuế xuất khẩu, nhập khẩu số 107/2016/QH13 ngày 06 tháng 4 năm 2016. Đồng thời áp dụng mức thuế xuất 0% thuế nhập khẩu các hàng hóa hình thành tài sản cố định dự án.

3. Ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

3.1. Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản: Theo quy định tại khoản 2, điều 19, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.

3.2. Giảm 50% tiền thuê đất: Theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 20, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất thuê mặt nước.

3.3. Được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất rừng bảo tồn theo quy định. Trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất dành cho phục vụ công cộng thì được nhà nước hoàn trả tiền sử dụng đất hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai và được hưởng các ưu đãi về thuế theo quy định của pháp luật về thuế hiện hành.

Được cơ quan có thẩm quyền hỗ trợ về các Văn bản pháp lý theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Ngân hàng trong giao dịch vay vốn đầu tư tại ngân hàng thương mại.

Được hỗ trợ trong lĩnh vực đào tạo nghề, quảng cáo, tiếp thi trên đài truyền hình, đài phát thanh của tỉnh.

3.4. Ngoài ra dự án còn được hưởng các ưu đãi đầu tư khác của Pháp luật và của tỉnh Kiên Giang trong thời hạn hoạt động của dự án.

4. Đề xuất hỗ trợ đầu tư:

4.1. Đề nghị UBND tỉnh Kiên Giang quyết định chủ trương cho chủ đầu tư được phép thực hiện dự án:  Khu Phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp DIAMOND Phú Quốc tại xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, cho phép nhà đầu tư được thực hiện việc Lập hồ sơ quy hoạch, thiết kế xây dựng cơ bản khác, tổ chức thi công xây dựng Dự án Khu Phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp DIAMOND Phú Quốc bao gồm:

- Hệ thống đường giao thông quanh Dự án Khu Phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp DIAMOND Phú Quốc;

- Hệ thống thoát nước nằm ngoài chỉ giới thuê đất thực hiện dự án;

- Vỉa hè, cây xanh, trụ cấp nước PCCC trong chỉ giới Dự án Khu Phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp DIAMOND Phú Quốc.

4.2. Đối với các hạng mục cung cấp điện cho Dự án Khu Phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp DIAMOND Phú Quốc đề nghị UBND tỉnh Kiên Giang giao cho ngành Điện lực thực hiện đầu tư hệ thống cung cấp điện (bao gồm cả đường dây, đường ống, trạm biến áp, hệ thống chiếu sáng...) đến chân công trình để phục vụ dự án theo đúng Luật Điện lực.

IV. ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG ĐẤT

1. Thực trạng sử dụng khu đất:  Giới thiệu tổng thể về khu đất: 14,25Ha.

+ Ranh giới:

§ Phía đông tiếp giáp đất bà Liên,

§ Phía tây tiếp giáp đất bà Phù Thị Thủy,

§ Phía nam tiếp giáp đất của ông Tô Văn Đông.

§ Phía bắc tiếp giáp đất của ông Nguyễn Văn Phước.

+ Vị trí địa lý: Khu đất thực hiện dự án thuộc địa phận xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

- Tình hình thực trạng sử dụng khu đất: Khu vực nghiên cứu dự án chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, không có công trình kiến trúc xây dựng.

2. Đánh giá sự phù hợp của việc sử dụng khu đất để thực hiện dự án với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất.

Địa điểm này đảm bảo các điều kiện cơ bản cho việc xây dựng dự án mới, ít tốn kém và không ảnh hưởng đến đời sống xã hội trong vùng, phù hợp với đặc điểm về quy hoạch và kế hoạch phát triển của địa phương.

- Điều kiện kinh tế xã hội bảo đảm phù hợp cho việc xây dựng khu du lịch.

- Tuy nhiên do mới bắt đầu hình thành nên hạ tầng cơ sở chưa thể hoàn chỉnh ngay khi bắt đầu thực hiện Dự án.

v Hiện trạng sử dụng đất

Nền đất tại khu vực dự án: Hiện trạng khu đất chủ yếu là đất trồng cây và một số cây tự nhiên phù hợp cho việc phát triển dự án.

Công trình kiến trúc khác: Trong khu đất đầu tư xây dựng không có các công trình công cộng,

Hiện trạng dân cư: không có dân cư sinh sống trong khu vực dự án.

v Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

Đường giao thông: Khu vực đầu tư xây dựng có trục đường giao thông chính là đường quốc ven biển bên cạnh khu đất.

Hệ thống thoát nước mặt: Hệ thống thoát nước chưa được xây dựng, hiện tại tự chảy đổ ra hồ nước tự nhiên trong khu đất.

Hệ thống thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường: Khu vực này chưa có hệ thống thoát nước bẩn, toàn bộ nước thải được thoát tự nhiên.

Hệ thống cấp điện: Hiện trạng tại khu vực có tuyến trung thế từ lưới điện quốc gia theo đường quốc lộ và nguồn điện sử dụng cho khu vực sẽ được lấy từ tuyến này.

Hệ thống cấp nước: Trong khu vực dự án sẽ sử dụng hệ thống nước được xử lý của chủ đầu tư.

 Nhận xét chung dự án đầu tư khu nghỉ dưỡng phức hợp nhà ở và khách sạn xem xét về mặt kinh tế khu nghĩ dưỡng đã đảm bảo về hiệu quả kinh tế cho số vốn mà nhà đầu tư đã bỏ ra đem lại nguồn thu nhập ổn định cho chủ đầu tư, Địa điểm này đảm bảo các điều kiện cơ bản cho việc xây dựng dự án mới, ít tốn kém và không ảnh hưởng đến đời sống xã hội trong vùng, phù hợp với đặc điểm về quy hoạch và kế hoạch phát triển. Điều kiện kinh tế xã hội bảo đảm phù hợp cho công việc đầu tư khu du lịch phục vụ nhu cầu của người dân. Tuy nhiên do mới bắt đầu hình thành nên hạ tầng cơ sở chưa thể hoàn chỉnh ngay khi bắt đầu thực hiện Dự án.

Dự án đầu tư Khu phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp DIAMOND Phú Quốc nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng quỹ đất du lịch sinh thái của tỉnh Kiên Giang. Với tầm quan trọng to lớn về vị trí, chức năng hiện trạng thực tế đất đai chưa được khai thác đúng mức, thì việc phát triển một khu  du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, với các tiêu chuẩn hiện đại thích ứng với nhu cầu trước mắt và lâu dài là tất yếu và cần thiết.  

3. Cơ sở pháp lý xác định khu đất:

Quỹ đất của dự án: 14,25 Ha thuộc đất rừng trồng sở hữu của nhà nước

Diện tích đất thực hiện dự án khoảng: 14,25 Ha

4. Kế hoạch, tiến độ chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai

Khu đất quy hoạch hiện đã được UBND huyện Phú Quốc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất kinh doanh dịch vụ và đang trong quá trình lập hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định.

5. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

 Dự án Khu phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp  nằm trong khu đất thuộc quyền quản lý của huyện Phú Quốc cấp cho người dân sở tại chủ đầu tư tự thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng trong khu vực dự án. 

Nhà đầu tư đề nghị được sử dụng khu đất, để thực hiện Dự án Khu phức hợp nghỉ Dưỡng cao cấp DIAMOND Phú Quốc với các nội dung chính sau:

1. Địa điểm khu đất, ranh giới địa lý rõ ràng: Khu đất nghiên cứu thực hiện dự án nằm trên địa bàn xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

Tọa độ cụ thể của khu đất sẽ được nhà đầu tư xác định cụ thể khi được UBND Kiên Giang quyết định chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1/500.

2. Tổng diện tích, cơ cấu sử dụng đất:

Tổng diện tích đất quy hoạch lập dự án khoảng: 14,25Ha

- Cơ cấu sử dụng đất:

STT	LOẠI ĐẤT	DIỆN TÍCH (m²)	TỶ LỆ (%)
1	Đất đự án xây dựng
2	Đất giao thông nội bộ + Sân bãi
3	Đất cây xanh + bãi cỏ cải tạo
4	Đất trồng cây
5	Đất cây cỏ tự nhiên
	Tổng cộng		100%

3. Hiện trạng sử dụng đất: Nội dung đã nêu tại Mục 1, phần I.

4. Tóm tắt phương án chuyển đổi mục đích sử dụng (nếu có): Không

5. Tóm tắt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định canh, tái định cư, đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi phục vụ dự án, dự toán chi phí: Nội dung đã nêu tại Mục 5, phần I khu đất thuộc sở hữu của dân chủ đầu tư tự thỏa thuận GPMB theo quy định.

Xem thêm dự án khu du lịch sinh thái phúc hợp 

Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Diamond Phú Quốc được định hướng đầu tư tại xã Dương Tơ, thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, trên quỹ đất có quy mô khoảng 14,25 ha. Đây là khu vực có vị trí thuận lợi trong tổng thể phát triển du lịch của đảo Phú Quốc, nơi tập trung nhiều tiềm năng về cảnh quan tự nhiên, khí hậu biển đảo, hạ tầng giao thông và sức hút du lịch nghỉ dưỡng cao cấp. Việc đầu tư dự án nhằm hình thành một tổ hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, lưu trú, vui chơi giải trí và dịch vụ thương mại đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách du lịch trong nước và quốc tế, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng sản phẩm du lịch của địa phương.

Phú Quốc trong nhiều năm qua đã trở thành một trong những trung tâm du lịch biển đảo quan trọng của Việt Nam. Với lợi thế về bãi biển đẹp, hệ sinh thái tự nhiên phong phú, khí hậu ôn hòa và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, Phú Quốc có điều kiện thuận lợi để phát triển các loại hình du lịch nghỉ dưỡng cao cấp, du lịch sinh thái, du lịch trải nghiệm và du lịch chăm sóc sức khỏe. Trong bối cảnh nhu cầu nghỉ dưỡng chất lượng cao ngày càng gia tăng, đặc biệt từ nhóm khách có khả năng chi trả cao, khách quốc tế và khách lưu trú dài ngày, việc hình thành một khu phức hợp nghỉ dưỡng hiện đại, thân thiện với môi trường tại xã Dương Tơ là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển chung.

Dự án Diamond Phú Quốc được xây dựng với mục tiêu trở thành một điểm đến nghỉ dưỡng cao cấp, kết hợp hài hòa giữa kiến trúc hiện đại và cảnh quan thiên nhiên bản địa. Trên tổng diện tích 14,25 ha, dự án dự kiến bố trí các phân khu chức năng gồm khu khách sạn nghỉ dưỡng tiêu chuẩn cao cấp, khu biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái, khu dịch vụ thương mại, nhà hàng, spa, hồ bơi, khu vui chơi giải trí, không gian cây xanh, mặt nước và hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Cơ cấu sử dụng đất được định hướng theo nguyên tắc mật độ xây dựng hợp lý, ưu tiên diện tích cây xanh, cảnh quan và không gian mở nhằm tạo môi trường nghỉ dưỡng trong lành, riêng tư và gần gũi với thiên nhiên.

Khu khách sạn nghỉ dưỡng là hạng mục trung tâm của dự án, dự kiến được thiết kế theo tiêu chuẩn cao cấp với số lượng phòng phù hợp khả năng khai thác của quỹ đất và định hướng thị trường. Công trình khách sạn sẽ tích hợp các tiện ích như sảnh đón tiếp, nhà hàng, phòng hội nghị, khu spa, phòng gym, bar, hồ bơi và các dịch vụ hỗ trợ khách lưu trú. Thiết kế kiến trúc cần chú trọng yếu tố thông thoáng, tận dụng ánh sáng tự nhiên, hướng nhìn cảnh quan và sử dụng vật liệu phù hợp với khí hậu biển đảo. Bên cạnh đó, khu biệt thự nghỉ dưỡng được phát triển theo mô hình villa sinh thái, có không gian riêng biệt, sân vườn, hồ bơi nhỏ và hệ thống cảnh quan bao quanh, phục vụ nhóm khách gia đình, khách nghỉ dưỡng dài ngày hoặc khách cao cấp có nhu cầu riêng tư.

Ngoài chức năng lưu trú, dự án còn chú trọng phát triển hệ thống dịch vụ bổ trợ nhằm gia tăng trải nghiệm cho du khách. Khu dịch vụ thương mại có thể bao gồm nhà hàng ẩm thực địa phương và quốc tế, quầy cà phê, cửa hàng lưu niệm, khu chăm sóc sức khỏe, khu tổ chức sự kiện ngoài trời và các hoạt động giải trí nhẹ gắn với thiên nhiên. Việc đa dạng hóa tiện ích sẽ giúp dự án không chỉ là nơi lưu trú mà còn là một điểm đến nghỉ dưỡng hoàn chỉnh, nơi du khách có thể tận hưởng kỳ nghỉ, trải nghiệm văn hóa địa phương, thư giãn và tái tạo năng lượng.

Về hạ tầng kỹ thuật, dự án cần được đầu tư đồng bộ ngay từ giai đoạn đầu, bao gồm hệ thống giao thông nội bộ, cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, xử lý nước thải, thu gom rác thải, phòng cháy chữa cháy, thông tin liên lạc, chiếu sáng cảnh quan và an ninh. Hệ thống xử lý nước thải phải được thiết kế đạt tiêu chuẩn trước khi xả thải ra môi trường, đồng thời khuyến khích tái sử dụng nước sau xử lý cho mục đích tưới cây, vệ sinh cảnh quan. Rác thải sinh hoạt cần được phân loại, thu gom và vận chuyển theo quy định. Đối với khu nghỉ dưỡng sinh thái, yếu tố môi trường là tiêu chí quan trọng, do đó dự án cần hạn chế tối đa tác động đến địa hình tự nhiên, bảo tồn cây xanh hiện hữu nếu có, tăng cường trồng cây bản địa, sử dụng năng lượng tiết kiệm và áp dụng các giải pháp vận hành xanh.

Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án có thể được xác định trên cơ sở quy mô xây dựng, tiêu chuẩn hoàn thiện, chi phí đất đai, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, trang thiết bị nội thất, cảnh quan, chi phí tư vấn, quản lý dự án, dự phòng và lãi vay trong thời gian xây dựng. Với quy mô 14,25 ha và định hướng phân khúc cao cấp, tổng vốn đầu tư sơ bộ có thể ở mức khoảng 2.000 – 2.500 tỷ đồng, tùy thuộc phương án thiết kế và tiêu chuẩn vận hành cuối cùng. Nguồn vốn thực hiện dự án có thể bao gồm vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, vốn vay tín dụng, vốn hợp tác kinh doanh và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác. Cơ cấu vốn cần bảo đảm năng lực tài chính, khả năng triển khai liên tục và kiểm soát rủi ro trong quá trình đầu tư.

Tiến độ thực hiện dự án dự kiến chia thành nhiều giai đoạn. Giai đoạn đầu là chuẩn bị đầu tư, bao gồm khảo sát hiện trạng khu đất, nghiên cứu thị trường, lập ý tưởng quy hoạch, hoàn thiện hồ sơ pháp lý, xin chấp thuận chủ trương đầu tư và các thủ tục liên quan đến đất đai, môi trường, xây dựng. Giai đoạn tiếp theo là triển khai thiết kế kỹ thuật, thi công hạ tầng, san nền, xây dựng các công trình chính và hoàn thiện cảnh quan. Sau khi hoàn thành xây dựng, dự án sẽ bước vào giai đoạn vận hành thử nghiệm, tuyển dụng nhân sự, đào tạo bộ máy quản lý, xây dựng hệ thống bán hàng, truyền thông thương hiệu và chính thức khai thác kinh doanh. Tổng thời gian triển khai dự kiến khoảng 36 – 48 tháng, tùy tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý và điều kiện thực tế thi công.

Hiệu quả kinh tế của dự án đến từ doanh thu lưu trú, dịch vụ ăn uống, spa, tổ chức sự kiện, cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng, dịch vụ vui chơi giải trí và các hoạt động thương mại phụ trợ. Khi đi vào hoạt động ổn định, dự án có khả năng tạo dòng tiền thường xuyên, nâng cao giá trị tài sản và đóng góp nguồn thu cho ngân sách địa phương thông qua các loại thuế, phí và nghĩa vụ tài chính. Ngoài hiệu quả tài chính cho nhà đầu tư, dự án còn tạo việc làm trực tiếp và gián tiếp cho người lao động địa phương trong các lĩnh vực xây dựng, vận hành khách sạn, dịch vụ du lịch, vận tải, cung ứng thực phẩm, bảo trì và thương mại.

Về mặt xã hội, Diamond Phú Quốc góp phần bổ sung sản phẩm du lịch chất lượng cao cho thành phố Phú Quốc, thúc đẩy phát triển dịch vụ, nâng cao hình ảnh điểm đến và tạo động lực phát triển kinh tế khu vực xã Dương Tơ. Dự án cũng có thể kết nối với các tuyến du lịch hiện hữu, các điểm tham quan, khu vui chơi và hệ thống dịch vụ trên đảo, qua đó gia tăng thời gian lưu trú và mức chi tiêu của du khách. Nếu được triển khai đúng định hướng sinh thái, dự án sẽ góp phần xây dựng hình ảnh du lịch Phú Quốc bền vững, hiện đại nhưng vẫn tôn trọng thiên nhiên.

Tóm lại, Khu phức hợp nghỉ dưỡng cao cấp Diamond Phú Quốc là dự án có tính khả thi và tiềm năng phát triển, phù hợp với xu hướng du lịch nghỉ dưỡng cao cấp tại Phú Quốc. Với quy mô 14,25 ha, vị trí tại xã Dương Tơ và định hướng phát triển thành khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng đồng bộ, dự án có khả năng mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường tích cực. Để dự án thành công, nhà đầu tư cần chú trọng hoàn thiện pháp lý, lựa chọn phương án quy hoạch hợp lý, bảo đảm năng lực tài chính, kiểm soát chất lượng xây dựng và xây dựng chiến lược vận hành chuyên nghiệp, hướng tới mục tiêu trở thành một điểm đến nghỉ dưỡng cao cấp, khác biệt và bền vững tại Phú Quốc.

Dự án đầu tư khu nghỉ dưỡng phức hợp nhà ở và khách sạn xem xét về mặt kinh tế khu nghĩ dưỡng đã đảm bảo về hiệu quả kinh tế cho số vốn mà nhà đầu tư đã bỏ ra đem lại nguồn thu nhập ổn định cho chủ đầu tư và thiết kê quy hoạch dự án.