Dự án đầu tư khu nhà ở thấp tầng trong khu đô thị mới thành phố Thủ Đức

1.1. Giới thiệu Nhà đầu tư Dự án đầu tư khu nhà ở thấp tầng trong khu đô thị mới thành phố Thủ Đức

- Tên công ty :  Công ty Cổ phần Bất động sản .

- Địa chỉ :  ....., Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Điện thoại    :  028 35678940

- Đại diện     :  Ông ........ -   Chức vụ: Giám đốc

- Ngành nghề chính: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, xây dựng công trình kỹ thuật và dân dụng, môi giới bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản…

Quy mô thiết kế cho từng loại công trình như sau:

1.1.1. Nhà ở liên kế:

- Mật độ xây dựng: 60 - 80%.

- Diện tích khuôn viên: từ 80 - 150 m²/căn.

- Tầng cao: 04 tầng.

- Tổng diện tích sàn xây dựng: 20,149.21 m².

- Tầng cao công trình:

+ Cốt nền tầng 1 cao 0,45m so với cốt +0,000 (cao độ vỉa hè).

+ Tầng 1 cao 3,9m (so với nền).

+ Tầng 2 cao 3,5m.

+ Tầng 3 cao 3.5m.

+ Tầng 4 cao 3.5m.

+ Đỉnh mái cao 14.85m so với +0,000 (cao độ vỉa hè).

+ Khoảng lùi sân trước: từ 3-5m.

+ Khoảng lùi sân sau: 1,5m.

- Bố trí công năng sử dụng công trình:

+ Tầng 1 gồm:

o Sảnh.

o Phòng khách.

o Khu bếp + ăn.

o Khu vệ sinh.

+ Tầng 2 gồm:

o Phòng sinh hoạt chung.

o 2 phòng ngủ.

o Các khu vệ sinh.

+ Tầng 3 gồm:

o Phòng sinh hoạt chung.

o 2 phòng ngủ.

o Các khu vệ sinh.

1.1.2. Nhà biệt thự đơn lập: 

- Diện tích khuôn viên:  250 m²/căn.

- Mật độ xây dựng: 60 - 80%.

- Diện tích xây dựng: 210 m²/căn.

- Tầng cao: 04 tầng.

- Tổng diện tích sàn xây dựng: 510  m².

- Tầng cao công trình:

+  Cốt nền tầng 1 cao 0,45m so với cốt +0,000 (cao độ vỉa hè).

+  Tầng 1 cao 3,7m (so với nền).

+  Tầng 2 cao 3,5m.

+  Tầng 3 cao 3,5m

+ Tầng 4 cao 3,5m

+ Đỉnh mái cao 13,5m so với +0,000 (cao độ vỉa hè).

+ Khoảng lùi sân trước: 5m.

+ Khoảng lùi sân sau: 2m.

Bố trí công năng sử dụng công trình:

+ Tầng 1 gồm:

o Sảnh.

o Phòng khách.

o Garage.

o Phòng ăn.

o Khu bếp.

o 1 phòng ngủ.

o Khu vệ sinh.

+ Tầng 2 gồm:

o Phòng sinh hoạt chung.

o 2 phòng ngủ.

o Các khu vệ sinh.

+ Tầng 3 gồm:

o Phòng thờ cúng.

o 2 phòng ngủ.

o Sân thượng.

o Các khu vệ sinh.

1.1.3. Nhà biệt thự song lập:

- Diện tích khuôn viên: từ 170 m²/căn.

- Mật độ xây dựng: 60-80%.

- Diện tích xây dựng: 120 m²/căn.

- Tầng cao: 04 tầng.

- Tổng diện tích sàn xây dựng: 136 m².

- Tầng cao công trình:

+ Cốt nền tầng 1 cao 0,45m so với cốt +0,000 (cao độ vỉa hè).

+ Tầng 1 cao 3,75m (so với nền).

+ Tầng 2 cao 3,5m.

+ Tầng 3 cao 3,5m.

+ Tầng 4 cao 3,3m.

+ Đỉnh mái cao 14,5m so với +0,000 (cao độ vỉa hè).

+ Khoảng lùi sân trước: từ 4,5-5m.

+ Khoảng lùi sân sau: 2m.

- Bố trí công năng sử dụng công trình:

+ Tầng 1 gồm:

o Sân trước để xe.

o Sảnh.

o Phòng khách.

o Phòng ăn.

o Khu bếp.

o 1 phòng ngủ.

o Khu vệ sinh.

+ Tầng 2 gồm:

o Phòng sinh hoạt chung.

o 2 phòng ngủ.

o Các khu vệ sinh.

+ Tầng 3 gồm:

o Phòng thờ cúng.

o 1 phòng ngủ.

o Sân thượng.

o Các khu vệ sinh.

1.1. CÁC YÊU CẦU VỀ KỸ THUẬT

1.1.1. Phương án kết cấu:

Các tiêu chí mà công tác thiết kế kết cấu hướng tới, áp dụng cho công trình trong dự án đô thị :

- Móng có độ tin cậy cao

- Bố trí hệ kết cấu phần thân hợp lý

- Tải gió tính toán phù hợp với bản đồ phân vùng áp lực gió

- Tải động đất (nếu có) tính toán phù hợp với dạng địa chất, địa hình

- Tính toán kết cấu đúng, đủ, kinh tế và phù hợp với tiêu chuẩn thiết kế

- Cấu tạo kết cấu đúng, hợp lý và dễ dàng trong thi công

Kết cấu phần thân: Hệ khung BTCT đổ toàn khối.

Phương án móng: Móng cọc ép BTCT hoặc khoan nhồi

Tiêu chuẩn thiết kế - tài liệu sử dụng:

Tài liệu sử dụng:

- Kết quả khảo sát địa chất của Trung tâm kiểm định & Quy hoạch xây dựng Bình Thuận

Tiêu chuẩn thiết kế:

-  TCVN 2737:1995 (Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn thiết kế)

(Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió) (Kết cấu bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế)

- TCXD 229:1999

- TCVN 4470-2012

- TCXD 198:1997

- TCVN 205:1998

(Nhà cao tầng - Thiết kế kết cấu bê tông cốt thép) (Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế)

Chương trình tính toán

- Mô hình kết cấu công trình : ETABS 8.4.8

- Tính toán Móng - Sàn : SAFE 8.0.6 và EXCEL

- Thiết kế cốt thép cho các cấu kiện : EXCEL

- Qua các phân tích nghiên cứu từ công trình cao tầng đã xây dựng và các công trình tương tự, ta thấy rằng ứng dụng kết cấu sàn phẳng không dầm (hoặc chỉ có dầm bo viền) là tiết kiệm không gian nhất. Kết cấu sàn phẳng tạo khả năng linh động cao trong bố trí không gian ngăn chia phòng (phù hợp yêu cầu khác nhau của từng khách hàng). Tăng chiều cao phong thuỷ của phòng. Giảm chi phí nội thất. Tuy nhiên, phương án này chi phí cao làm tăng giá thành sản phẩm. Do đó, chọn giải pháp kết cấu sàn có dầm nhưng phải thiết kế sao cho các dầm này đa số nằm trên các vách tường.

- Kết cấu cột sẽ có một số kết cấu cột vách tường. Dạng kết cấu này đảm bảo cho không gian phòng không bị lấn chiếm cục bộ bởi kích thước cột. Giảm nhịp kết cấu, và khi phân bổ hợp lý sẽ tăng khả năng chịu tải trọng ngang.

- Kết cấu móng sử dụng phương án móng cọc ép hoặc móng băng.

- Tường bao che được xây bằng gạch, vữa xi măng cát.

1.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán Dự án đầu tư khu nhà ở thấp tầng trong khu đô thị mới thành phố Thủ Đức

Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ nhà đầu tư, cụ thể như sau:

a. Thời gian tính toán

Thời gian hoạt động của dự án bắt đầu xây dựng từ Quý IV/2019 đến Quý IV/2023.

b. Các chí phí hoạt động sản xuất và kinh doanh

- Chi phí bán hàng, tiếp thị.

- Chi phí lương cơ hữu cố định và lương thời vụ theo tổng doanh thu.

- Chi bảo hiểm.

- Chi bảo trì, sửa chữa; chi bảo hiểm tài sản: tỷ lệ theo tổng giá trị tài sản còn lại.

- Chi điện, nước; quảng cáo và các chi phí khác: tỷ lệ theo tổng doanh thu.

c. Phương án tiêu thụ sản phẩm dự kiến Dự án đầu tư khu nhà ở thấp tầng trong khu đô thị mới thành phố Thủ Đức

Đơn giá bán

- Trước tình hình hội nhập và phát triển, nhu cầu về nhà ở đô thị shophouse, nhà biệt thự với những căn hộ kéo theo các trung tâm thương mại là rất lớn, đặc biệt trên địa bàn thành phố Thủ Đức như hiện nay. Tại các địa bàn với số lượng dân số tăng nhanh, thu nhập của người dân tăng cao. Đồng nghĩa đó thì các nhà biệt thự, nhà phố shophouse, kết hợp trung tâm thương mại đã được xây dựng ngày càng một nhiều.

- Một thực tế đã được chứng minh trong suốt hơn 05 năm qua, đó là: nhà biệt thự, nhà phố shophouse, nhà chung cư kết hợp trung tâm thương mại ra đời bao nhiêu thì cũng vẫn chưa đủ, đó là do nhu cầu về căn hộ, nhà ở ngày một lớn. Hơn thế nữa, đơn giá bán của các sàn thương mại cũng như các căn hộ nhà phố dành cho người có thu nhập trung bình ngày một tăng. Khối lượng được giao dịch từ ngay khi bắt đầu dự án được phê duyệt và hoàn thành khi dự án chưa kết thúc. Chính vì vậy việc đầu tư vào dự án khu đô thị với việc xây dựng nhà phố, căn hộ liền kề, trung tâm thương mại tại địa bàn thành phố Thủ Đức là một dự án hoàn toàn khả thi.

-  Để đưa ra được đơn giá bán của dự án trên cần phải có các số liệu cụ thể trên các căn hộ ngang cấp và kế cận địa bàn của dự án làm cơ sở để căn cứ.

Sự biến động về thị trường bất động sản từ Quý 4 năm 2016 đến đầu Quý 1 năm 2017 theo chiều đi lên đến năm 2018, giá cả tiếp tục tăng do kết quả một số chính sách của Nhà nước trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung. Chính vì vậy đơn giá bán của dự án đưa ra phải đảm bảo được sự chấp nhận của thị trường mà vẫn khả thi về mặt tài chính. Không thể không khả thi nếu dự án không có sự cạnh tranh, địa bàn cách xa trung tâm, mặt khác đối tượng khách hàng là những người có thu nhập ở mức trung bình nên yếu tố cạnh tranh về mặt giá cả sẽ quyết định quan trọng tới sự thành công của dự án.

d. Tổng hợp các chi tiêu kinh doanh dự kiến - - Chi phí hoạt động của dự án và doanh thu dự án xem chi tiết